İhtiyaç nedeniyle tahliye davası uygulamada ve dolayısıyla ülkemizde en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından birisidir. TBK madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Bu mesele hukuki anlamda ciddi bir arka plana ve dolayısıyla da önemli sonuçlara sahiptir. Yazımızda ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartlarını ve hukuki sonuçlarını inceleyeceğiz.
Kiralayanın ya da TBK madde 350’de yer alan yakınlarının taşınmaza olan samimi ve zorunlu ihtiyaçları nedeniyle kiracıya karşı açılan tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.
İhtiyacın taraf şartlarını sağladıktan sonra en önemli koşulu ise gerçek ve zorunlu bir nitelik taşımasıdır. Kanunda belirtilen kişiler, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilirler.
Kanuna göre kiraya veren, tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir. Ancak bunun için öncelikle kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır. Ayrıca:
- Kiraya verenin kendisi
- Eşi
- Altsoyu
- Üstsoyu
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz. Belirlenen kanun hükmünden dolayıdır ki ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sayılan kişilerin zorunlu konut veya iş yeri gereksiniminden başka kimse ve hiçbir durum için mümkün değildir.
Kanunda açıkça belirtilen kısım kimler için açıkça bu davanın açılabileceğidir. Ancak işin soyut ve dolayısıyla tespiti daha zor kısmına baktığımızda ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığı hususudur. Her somut olaya göre kiralayan ve kanunda adı geçen yakınlarının ihtiyaçlarının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı farklılık arz etmektedir. Bu farklılığı kanuna göre takdir edecek olan hakimdir. Hakim bu değerlendirmeyi yaparken kiralayanın veya kiralayanın yakınlarının somut durumunu göz önünde bulundurarak karar verecektir.
Kiraya verenin taşınmaz ihtiyacına ilişkin Yargıtay 3. H.D. 2018/1057 E., 2018/1859 K. Numaralı kararına göre: ”Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Kiralayanın ya da kanunda adı geçen yakınlarının daha kötü şartlarda başka bir yerde kirada oturması, sağlık durumları ya da tayinlerinin çıkması gibi içinde farklı durumlar barındıran olaylar bulunuyorsa ihtiyaç samimi ve zorunlu olarak kabul edilebilmekte olup kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiralayanın ihtiyacının gerçek olmadığını kabul edilebilmektedir.
Dava şartlarına geldiğimizde Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Söz konusu sürelere uyulmayarak açılan davalar usulden reddedilmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Böylece ihtiyaç nedeniyle tahliye davası somut olaya göre kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
