İmar Kanununa Göre Tevhid Nedir?

18 madde uygulaması, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesine dayanılarak yapılmaktadır. 18. madde uygulaması ile imar sınırları içinde bulunan üzerinde bir yapı olan ya da olmayan arsalar, araziler, maliklerinin rızası alınmaksızın bir uygulamaya tabi tutulmaktadır.  Bu uygulama ile mevcut ada ve parseller yeniden düzenlenerek imar planında belirlendiği şekilde ayrılmakta ya da birleştirilmektedir. Yapılan bu işleme tevhit denir. Bu uygulama yapılırken arsa ve arazi sahiplerinin taşınmazlarına düzenleme ortaklık payı adı verilen işlem ile yüzde kırkına kadar bedelsiz el konulabilmektedir. El koyma işleminde üst sınır yüzde kırktır. Bu oran yüzde yirmi, yüzde otuz ya da daha az olabilir.

3194 SAYILI İMAR KANUNUNDA TEVHİD DÜZENLEMESİ

Madde 15 – İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.

İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.

Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.

10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.

Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.

Madde 16 – Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.

Madde 17 – Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder. Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir. Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Şuyulandırma Nedir?

Belediyelerce imar planları hazırlanırken bir arsa veya arazinin yeni imar planında kullanım hakkına bağlı olarak ele alınması ve farklı parsellerin birleştirilmesi ile hisseli bir şekilde arsa veya arazi sahibine ya da başkalarına yararlı bir halde sunulması çalışmasına şuyulandırma denir. İmar planları hazırlanırken ilgili belediye arsa veya arazi sahibinin rızasını alma gereği duymadan onun arsa veya arazisine el koyabilmekte, farklı parselleri birleştirebilmektedir. Birleştirme işlemleri genellikle fazlalığı olan, ya da yola yakın olan alanlar üzerinde yapılmakta ve bu alanları daha işe yarar bir hale getirmektedir.

 

3194 Sayılı Kanuna Göre Madde 18 Uygulaması

18 uygulamasının yapılacağı yerlerin imar planı olmadığı ya da uygulama yüzünden imar planları askıda olduğu için arsa veya arazi sahipleri yerlerinden istedikleri gibi faydalanamazlar. Kentin güzel bir yerinde olduğu halde 18 uygulaması görmeyen arsa sahibi arsasından yararlanamaz. Böyle yerlerde satış vaadi sözleşmesi ya da özel parselasyon alanı çalışmaları yapılamaz.

Bu nedenle 18 uygulamasıyla arsa veya arazi değerlenmektedir. Bu artışın karşılığı Düzenleme ortaklık payı –DOP-uygulaması ile arsa veya arazinin yüzde kırkına kadar bedelsiz el konulmaktadır.  Bu işleme bedelsiz kamulaştırma denilir.

18 uygulamasının başlaması için öncelikle idari bir kararın alınması ve düzenleme alanının belirlenmesi gerekir. Belirlenen alan üzerinde harita çalışmaları yapılır. Düzenleme Ortaklık Payının hesap cetveli hazırlanır.

DOP çalışmasında o alanda bulunan tüm parsellerin aynı haklara sahip olduğu kabul edilir. Yani hiçbir parsel diğerinden üstün kabul edilmez. Bu sebeple DOP uygulaması her parsel için eşit oranda uygulanır. Bu uygulamada bazı istisnai durumlar da mevcuttur. Daha önce 16. madde uygulaması ile yola terk gibi işlem gören parselden DOP kesintisi alınmaz. 18 uygulaması alanı içinde bulunan bazı tarihi ve özel yapılar bu uygulamanın başlatılma süresini uzatabilir veya bu uygulamaya dâhil edilmeyebilir.

18 uygulaması ile yeşil alana dönüştürülen sahaların tekrar imara açılması yeni bir sorun olarak ortaya çıkabilir.  Bu durumda arsanın eski sahibi mağdur olur. Diğer bir sorunda, uygulama sonunda oluşan yeni adada değerli olan parsel değer yitirebilir. Köşe başı olan parsel ortaya kaydırılabilir. Bu durumda mağdur olan taraf 18 uygulamasının iptali için dava açabilir.

18 uygulaması hazırlandıktan ve tasdik edildikten sonra bir ay süreyle ilgili belediye de ilan edilir. İtiraz etmek isteyen arsa veya arazi sahibi otuz gün içinde yapılan işleme itiraz etmelidir. Otuz gün içinde yapılan itirazın uygunluğu incelenir ve encümene sunulur.

18 uygulaması, belediyelerce, belediye ve mücavir alan dışında ise valilikçe yapılır. Düzenleme Ortaklık Payı, düzenlemeye alınan yerler Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlere ve hizmetlerle ilgili tesislere ayrılan yerler başka maksatlarla kullanılamaz.

Bir arazide birden çok DOP uygulaması yapılamaz. Ancak ilerde yani farklı bir zamanda aynı parselde tekrar imar planı düzenlemesi yapılabilir.

TESCİL VE ŞÜYUUN İZALESİ

3194 sayılı İmar Kanunu Md. 16 göre: Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin resen veya müracaat üzerine birleştirme veya ayrılması, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.

Onaylama, işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için on beş gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.3194 sayılı kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin kararı tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi ortaklığın giderilmesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.