İmar mevzuatına aykırı yapı: Ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, kat nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön çephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılar olarak tanımlanmaktadır. Buna göre imar mevzuatına aykırı yapıları üç ana başlık altında toplayabiliriz.

  • Ruhsatsız, Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar
  • Taşkın Yapılar
  • Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar

1) Ruhsatsız, Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

Kanunun 21. maddesine göre İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için belediye veya valilikten yapı ruhsat alınması zorunludur. Bu zorunluluğa uyulmadan yapılan yapı, ruhsatsız yapı niteliğindedir. Bu tür yapılar, inşaat halinde olabileceği gibi kullanılıyor da olabilir. Kısaca, ruhsatsız yapı, belediye veya valilikten izin alınmaksızın kendi arsa veya arazisi üzerinde yapılan yapılardır. Yapı sahibi ruhsat alarak yapıya başlamış olsa bile, yapıyı imar hukukuna uygun olarak devam ettirmek zorundadır. Yapı sahibi, kendi arsa ve arazisi üzerinde yapı yapmak için yapı izni alınmış olmakla birlikte, izin ve eklerine uygun hareket etmeden yapı yapılmış veya yapıya devam ediliyorsa, buna ruhsat veya eklerine aykırı yapı denilir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanmalı ve inşaat 5 yıl içinde bitirilip yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekmektedir. İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya 5 yıl içinde tamamlanmayan veya tamamlanmasına rağmen yapı kullanma izin belgesi alınmayan yapıların yapı ruhsatı hükümsüz kalacaktır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması zorunludur (İK m. 29).  Bu zorunluluğa uyulmadığı takdirde bu tür yapılar da ruhsatsız yapı olarak değerlendirilecektir. Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için yapı ruhsatını veren belediye veya valilik tarafından yapı kullanma izin ruhsatı  (iskân raporu) alınması gerekmektedir (İK m. 30).

Yapı kullanma izni bir yapının tamamlanmış olduğunun yasal kanıtıdır. Yapı fiilen bitmiş olsa bile, yapı kullanma izni alınmadıkça yapı, imar hukuku açısından bitmiş sayılmaz. Yapı kullanma izni almanın diğer bir sonucu da yapının kent hizmetlerinden yararlanabilir hale gelmesidir. Kanunun ifadesiyle kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Bu tür yapılar hakkında ne gibi işlemlere başvurulacağı İmar Kanunun 32. maddesinde düzenlenmektedir. Anılan hükme göre: “Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulca (veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosunca) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine aşılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir”.

2) Taşkın Yapılar

Taşkın yapılar, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmeti ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere yapılan yapılardır. Taşkın yapı imar hukukuna uygun ya da yapılacak düzeltmelerle bu uygunluk sağlanabiliyorsa, taşınmazına tecavüz edilen malikin geçerli yasal onayı alındıktan sonra veya mülkiyet uyuşmazlığı yetkili mercice çözümlendikten sonra yapı sahibine izin geçerli belgelerin hazırlanması, düzeltmelere ilişkin işlemlerin yapılması için yeterli bir süre verilir. Belirlenen bu sürede tamamlanan belgelerle uygunluğu tespit edilen yapının devamına izin verilir. Buna karşılık taşkın yapı,  imar hukukuna aykırı düzeltilmesi mümkün değil ve de aslında izin verilemeyecek yapılardan ise tecavüz edilen taşınmazın malikinin muvafakati bulunsa bile bu tür yapılar hakkında yıkım hükümlerinin uygulanması gerekir.

3) Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar

Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar, başlangıçta imar mevzuatına aykırı değildir. Ancak, zaman içerisinde yapılar, bakımsızlık, tamirsizlik, deprem ve buna benzer sebeplerle fiziki ömürlerini tamamlar ve yıkılacak duruma gelirler. Bu durumlarından ötürü kamu güvenliğini tehdit ederler. Bu nedenle, yıkılacak derecede tehlikeli yapılar da imar mevzuatına aykırı yapılardan sayılır. Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar konusunda İmar Kanunun 39. maddesinde: “Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir” denilmektedir.