Tapulama faaliyetleri ülkemizde halen devam ettiğinden tapusuz gayrimenkullerle ilgili problemler önemini korumaktadır. Bunlardan birisi de tapusuz gayrimenkullerin satışı problemidir. Tapuya kayıtlı gayrimenkul satışları bilindiği üzere resmi şekilde tapuda yapılabilirken tapuda kaydı olmayan bir gayrimenkulün satımında malikin kim olduğunun belli olmaması nedeniyle tapuda herhangi bir alım satım ya da başka bir tasarruf işlemi yapılamamakta. Tapusuz gayrimenkullerin satışı söz konusu olunca tapusuz gayrimenkulleri üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz gayrimenkuller ve üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan tapusuz gayrimenkuller olarak ikiye ayırmak gerekir.

Üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz gayrimenkullerin malikleri, gayrimenkulü tapuya kayıt ve mülkiyetlerini de tescil ettirmedikçe, bu mülkiyetleri üzerinde tasarruf edemeyecekleri için bu mülkiyeti de başkalarına devredemezler. Ancak tapuya kaydı yapılmamış bir gayrimenkul üzerine geçerli bir alım ya da satım sözleşmesi yapılmasında da herhangi bir engel yoktur. Bu durumda sadece tescil yapılması hususunda problem çıkar çünkü hâlihazırda tapuya kayıtlı bir gayrimenkul yoktur.

Tapusuz Gayrimenkullerin Satışında Karşılaşılabilecek Sorunlar Nelerdir?

Tapusuz gayrimenkulle ilgili herhangi bir mülkiyeti devir sözleşmesi yapılması durumu da beraberinde şekil sorununu gündeme getirecektir. Üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz gayrimenkullerde satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmış olması gerekir aksi halde haricen satış söz konusu olacaktır mülkiyet geçmemiş sadece zilyetlik geçmiş olacaktır bu durumda da Türk Medeni Kanununun 713. maddesi uyarınca olağanüstü kazandırıcı zaman aşımı süresi işlemeye başlayacaktır.

Buna karşılık tapusuz gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan kişinin gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı yoktur ancak mülkiyeti kazanma imkânı vardır. Bu kişi mülkiyeti kazanma imkânını başka bir kişiyi zilyet kılacak şekilde devretmesi (satması) herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak yeni zilyet önceki zilyedin kazandırıcı zaman aşımı süresini kendi süresine ekleyebilmesi için zilyetlik devrinin geçerli bir şekilde yapılmış olması gerekir aksi taktirde yeni zilyet, zilyetliği aslen kazanmış olacağından süresi en baştan işlemeye başlayacaktır.  Hâl böyleyken Yargıtay’ın baskın kabulüne göre tapusuz gayrimenkullerin satımı taşınır satışına denk tutulmaktadır. Dolayısıyla tapusuz gayrimenkuller Yargıtay’ın gözünde taşınır gibi kabul edilip taşınırlar gibi alım satımı gerçekleştirilebileceğini söylemektedir.

Sonuç olarak; Tapusuz gayrimenkuller satış-devir bakımından taşınır hükmünde kabul edilmiştir. Zilyetlik, bir kimsenin belirli bir taşınır veya taşınmaz eşya üzerinde fiili hâkimiyetidir. Zilyet olmak için zilyetlik iradesi ve fiili hâkimiyet unsurlarının bir arada olması gerekir.