Kamulaştırmaya ilişkin usul ve ilkeler Anayasamızın 46. Maddesi ile 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmektedir. Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının kamu tüzel kişileri tarafından bedeli peşin veya bazı hallerde taksitle ödenmek kaydıyla belirli esas ve usuller çerçevesinde anlaşarak ya da zorla alınmasına kamulaştırma denilmektedir. Bazı öyle haller vardır ki kamu hizmetinin yerine getirilmesi sırasında idare(devlet) nezdinde bulunan mallardan uygun olmaması veyahut kamu yararının gerektirmesi nedeniyle yararlanmayıp kamulaştırma yoluna başvurmaktadır.

Kamulaştırma, uluslararası sözleşmeler ve anayasa tarafından mülkiyet hakkının istisnalarından biri olarak tanınmıştır. Kamulaştırmayla idare bir taşınmazı mülkiyetine geçirir ve ardından bu taşınmazın kamu hizmetine özgülenmesi yani tahsisi gerekmektedir. Söz konusu özgüleme kamulaştırma aşamalarının başlamasından önce idare tarafından belirlenmektedir. İdare tarafından kamulaştırma yapılabilmesi için kamu yararı kararı alınması gerekmektedir. Kamu yararı kararının bulunmadığı hallerde kamulaştırma kararı hukuka aykırı hale gelecektir. İdare tarafından kamulaştırmaya karar verildikten sonra idare bünyesinde kurulacak komisyon tarafından söz konusu taşınmazın bedelinin tespitine ilişkin olarak inceleme ve araştırma işlemleri yapılarak rapor hazırlanır. Ardından taşınmaz maliki ile anlaşma görüşmeleri yapılarak bedel teklifinde bulunulur. Malik tarafından bedelin kabulü halinde taşınmaza ilişkin ferağ ve tapu sicil işlemleri yapılmaya başlanacaktır. Ancak bedelin malik tarafından kabul edilmemesi halinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak bedelin tespiti için dava açılabilecektir. Tüm işlemlerin ardından taşınmaz tapu sicilinde idare adına tescil olunur. Tescilin ardından idarenin kamulaştırılan taşınmazı tahsis amacına uygun olarak kullanması gerekmektedir. Eğer kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Beş yıllık sürenin dolmasının ardından bir yıl içerisinde idareye iade için başvuruda bulunulması veyahut dava yoluyla talep edilmesi gerekmektedir.

Kamulaştırmanın yanı sıra acele kamulaştırma ve irtifak hakkı tesisi yöntemleriyle de idare kamu hizmetinin görülmesi için taşınmaz mal edinebilecektir. Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Bu durumda taşınmaz malın mülkiyeti halen özel hukuk kişisinde kalacak ancak idare söz konusu taşınmaz üzerinde veya altında bazı kullanım yetkilerine sahip olacaktır. Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu ve diğer özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda acele kamulaştırmaya başvurulabilecektir. Acele kamulaştırma hallerinde, kamulaştırma aşamaları geçilerek idareye tahsis sağlanmakta ve kamu hizmetinin yerine getirilmesinin ardından tapu sicil işlemleri ve bedel ödemesi işlemleri yapılmaktadır. Ancak acele kamulaştırmanın gerçekleştirilebilmesi için Bakanlar Kurulu kararının mevcut olması gerekmektedir. Kamulaştırma işlemleri sadece kamu tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilebilecektir. Özel hukuk kişilerinin kamulaştırma işlemi yapamayacağı kesindir. Ancak kamu hizmetlerinin yerine getirilmesinde imtiyaz sahibi olan özel hukuk kişilerinin ilgili idareden talebi üzerine idarece özel hukuk tüzel kişisi adına kamulaştırma işlemleri gerçekleştirilebilecektir.