SİTE YÖNETİMİNDE HUKUKİ SÜREÇ
I- GİRİŞ
Ülkemizde şehirleşmenin artması üzerine birden çok katlı binaların artmasıyla Apartman ve Sitelerde oturmanın neticesinde toplu yaşaman alanlarında uyulması gereken bir takım kuralların getirilmesi ihtiyacı üzerine kanun koyucu Site Ve Apartmanlarda a uyulması gereken kuralları içeren yasalar yapmıştır. Ülkemizde bu konuyu düzenleyen yasa 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasıdır. Günümüz yaşam alanlarında site yönetimlerinin karşılaştığı sıkıntı ve sorunlar, her zaman yönetim tarafından çözülemeyeceği gibi, muhatap bulunan kişilerce çözümden yana uzak bir tavrın da sergilenmesi sonucu site yönetimi tarafından düzenli şekilde ilerlemesi gereken sistem birtakım manilere uğrayabilir. Site yönetimleri tarafınca çözülemeyen bu tür aksaklıkların giderilmesi için yasal işlem süreçlerinin belirli bir zaman sonra başlaması kaçınılmaz olmaktadır, fakat bu tür durumlarda yönetimin çabaları yeterli gelmediği ve yasal işlemler için ehliyeti olmadığı için site yönetimi tarafından hukuk bürosu aracılığıyla işlemlerin devam ettirilmesi gerekir.
İstanbul ‘da faaliyet göstermekte olan hukuk büromuz, SİTE ve APARTMAN Yöneticiliğini temsilen müvekkillerinin her türlü hukuksal sorunlarına karşı HIZLI ve ETKİLİ çözüm yolları bulmaktadır. Bu kapsamda birçok Site ve Apartman Yöneticiliğine Avukatlık ve Danışmalık hizmeti vermektedir. Hukuk bürosu olarak Sitede veya Apartmanda yaşarken, yaşamın doğurduğu anlaşmazlıklara etkin hukuki çözüm imkanları sunmaktadır. DT Hukuk Bürosu olarak sahip olduğumuz ve iş birliği içinde bulunduğumuz alanında uzman hukukçularımızla, dinamik ve kendimizi sürekli geliştiren yapımızla müvekkillerimize, en güvenilir hukuk müşavirliği ve avukatlık hizmetini sunmaktayız. Kuruluşumuzdan itibaren benimsemiş olduğumuz aktif hukuk müşavirliği modeliyle, müvekkillerimizin karşılaşabileceği muhtemel hukuksal sorunları, henüz ortaya çıkmadan, işbirliği içerisinde çözmeyi amaçladık. Hukukçularımızın titiz, disiplinli, yoğun ve başarılı çalışmaları müvekkillerimizin güveni ile birleşerek en iyi hukuk hizmetini ortaya çıkardı.
DT Hukuk Bürosu olarak, iyi bir hukuki donanım, müvekkillerin işlerinin titizlikle takibi, aynı hassasiyetle müvekkili temsil etme ve takım çalışması ilkelerini benimsedik. Bu itibarla edinilen bilgi ve birikimlerin aktif şekilde kullanımı ile vuku bulan ihtilafların çözümünde sahip olunan ilkelere sıkı sıkıya bağlı kalınarak müvekkillerin hukuki mecralarda başarıyla temsili sağlanmıştır. Başarıyla uyguladığımız çalışma yöntem ve ilkelerimizle, tüm müvekkillerimize katkıda bulunmayı ve onlar için değer üretmeyi temel amacımız olarak benimsedik. Yine bu şekilde başlayan yolculuğumuz aynı kararlılık ve arzuyla devam etmektedir.
II-MÜŞAVİRLİK KAPSAMINDA SUNULACAK HİZMETLER
Olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarına hukuk bürosu olarak iştirak edilerek alınan kararlarının hukuka uygunluğunun sağlanması,
Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri ve üçüncü şahıslar hakkında; noter kanalıyla ihtar ve ihbarname çekilmesi, icra takibi yapılması, dava açılması,
Site yönetimi tarafından yapılacak mal ve hizmet alım sözleşmelerinin hazırlanması ve lehe olan koruyucu hükümlerin eklenmesine yönelik hukuki açıdan revize edilmesi,
Sitelerde yönetimsel anlamda uzlaşılamayan durumlarda müşterek paydada uzlaşma sağlanmasına yönelik çalışmalar yapılması,
Yönetim planında yer alan hükümlerin Kat Mülkiyeti Hukuku, Medeni Hukuk, Borçlar Hukuku ve ilgili yasa hükümlerine uygun hale getirilmesi,
Talep halinde ödenmeyen genel giderler ve aylık aidatlara yönelik ihtarname çekilmesi, cebri icra kanalıyla tahsili,
Kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi, temizlik elemanlarının işe alınması, hizmet sözleşmelerinin hazırlanması, yasaya uygun çalışma usullerinin belirlenmesi, işten çıkarılması halinde açılacak davaların takibi,
Ortak kullanım alanlarından olan çatı, bodrum, otopark ve sosyal alanların usulsüz kullanımının önlenmesine ilişkin ihtarname keşide edilmesi, dava ikamesi
Yönetici ve denetçinin seçilmesi, görev ve sorumluklarının belirlenmesi
Site ve Apartman Yöneticiliği ile Kat malikleri veya kiracıları ile ilgili olarak uygulamada meydana gelen diğer sorunlara ilişkin dava takibi, hizmetleri sunmaktadır.
III- BİLGİLENDİRME NOTU
A- APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ na göre birden fazla daire, dükkan, işyeri, mağaza, depo, mahzen gibi ayrı ayrı ve müstakil kullanıma müsait bağımsız bölümleri olan ve aynı parselde bulunan apartman veya bloklarda kat mülkiyetinin ve bir apartman yönetiminin oluşturulmasını hükme bağlamıştır.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 28′ inci maddesi kat maliklerine ana gayrimenkulün (Apartmanın, blokun) yönetim tarzını,kullanma maksat ve şeklini,yönetici ve denetçilerin ücretini,yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme mahiyetinde olan yönetim planı düzenleme yetkisini de vermiştir
B- KAT MALİKLERİNİN GÖREVLERİ VE UYACAKLARI KURALLAR
• Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kanununun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler (Md. 15-16).
• Kat malikleri; kat malikleri kuruluna katılmakla ve bir yönetici veya üç kişiden oluşan yönetim kurulu seçmekle görevlidirler. İstenirse yine yönetim kurulu kararıyla kat malikleri arasından bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu atanabilir. Kat malikleri yöneticiyi her zaman haklı bir sebebin çıkması sonucu görevden uzaklaştırabilir ve yenisini seçebilirler (Md. 34-41).
• Ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler, bu hak arsa payı ile oranlıdır.
• Kat malikleri haklarını kullanırken doğruluk kaidelerine uymak zorundadır,
• Kat malikleri,birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını ihlal etmemekle yükümlüdürler.
• Kat malikleri yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler (Md.18).
• Kat malikleri,kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür (Md.32).
• Kiracılar veya konuttan yararlananlar da kat malikleri gibi yukarıda sayılan hükümlerden müteselsilen sorumludurlar (Md.18).
• Kat malikleri ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile sağlamlığını tirizlikle korumaya mecburdurlar (Md.19).
• Kat malikleri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat,onarım ve tesisler,değişik renkte dış badana boya yapamazlar (Md19).
• Kat malikleri ana gayrimenkulün tavan,yaban,duvar ile birbirlerine bağlı bölümlerin bağlantı yerlerinde bu bölüm maliklerinin ortak rızası olmadan ana yapıya zarar vermeyecek onarım,tesis değişiklik yapamazlar (Md.19).
• Kat malikleri kusurları ile ana gayrimenkule,diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur (Md.19).
• Kat maliklerinden her biri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür (Md.20/a).

C- APARTMAN AİDATLARI VE ORTAK GİDERLERİ
1. Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
I – Genel kural:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. (Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)
II – Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
D- İCRA TAKİBİ
• Apartman ve Site Aidatlarının ödenmemesi durumunda avukat marifeti ile icra takibi yapılabilir.
• İcra Takibi açılmadan önce borçlu kat maliki veya kiracıya ihtarname gönderilmelidir. Gönderilen ihtarnamenin kayıtlı ve yazılı posta ile yapılması her zaman faydalıdır.
• Kat malikleri ve kiracılar, apartmanın ortak giderlerine katılmak zorundadır (KMK.m.20).
F. İCRA TAKİBİNDEKİ BORCA İTİRAZ VE İTİRAZIN KALDIRILMASI
• İcra Takibine koyulan aidat borçların ilamsız icra takibi olması nedeniyle, itiraz edilmesi durumunda takip duracaktır.
• İcra Takibinin devam etmesi için İtirazın Kaldırılması Davası açılması gerekmektedir.
G- KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ
Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler (Md. 25).