Kentsel dönüşüm, yerleşim yerlerindeki afet riski taşıyan yerlerin belirlenip risk derecesine göre mevcut durumundan daha iyi, yaşanabilir ve ferah bir hale getirilmesidir. Kentsel dönüşüm afet olması halinde rizikoyu en aza indirilmesi amacı ile yapılmaktadır. Kentsel dönüşüme ilişkin 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31/05/2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. 6306 Sayılı Kanun’un uygulanmasına yönelik 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği yürürlüğe girmiştir. Yönetmelik kanunun nasıl uygulanacağı; hangi idarenin ne şekilde, nasıl, hangi usulü işlemleri yaparak afet alanlarını belirleyeceği ve kentsel dönüşüm yapılacağına ilişkin 15/12/2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kentsel dönüşüm, sadece kaçak yapılaşmayı önlemek, yıkılma riski olan binaların yerine yeni sağlam binalar yapmak ve afet olması halinde rizikoyu en aza indirmek değil aynı zamanda yerleşim yerlerini kalkındırmak amacı ile kongre merkezleri, spor salonları, parklar, aile sağlık merkezi, cami vb. çağdaş ihtiyaçları da karşılamaya yönelik çalışmaları da kapsamaktadır.

Kentsel dönüşüm, Bakanlar Kurulu kararı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının risk durumuna göre belirlediği alanlarda yapılmaktadır. Bakanlar Kurulu’nca kararlaştırılan alanlar riskli alanlardır. Riskli alan da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kararı ile rezerv yapı alanı olabilmektedir. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kendisi de bir yerleşim yerini rezerv yapı alanı olarak belirleyebilir. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir. Riskli yapı ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıdır.

Türkiye’de ise en çok kullanılmakta olan “Yerinde Dönüşüm”dür. Yerinde dönüşüm kentsel dönüşüm kapsamında bulunan hasarlı, eski, yıkılma tehlikesi bulunan binalar için kullanılan bir terimdir. Depreme dayanıklı olmayan bir binanın yıkılarak, bulunduğu yerin veya arsanın mevcut imar durumunda değişiklik yapılmaksızın riskli, binanın veya yapının yerine depreme dayanıklı bir bina veya yapı inşa edilmesine yerinde dönüşüm denir.

Yerleşim yerinin kentsel dönüşüm uygulama alanına girebilmesi için öncelikle risk tespiti yapılmalıdır. Risk tespitini binada pay sahibi olanlardan biri yapabilir. Bu alanlarda binanın riskli olup olmadığı konusunda mal sahipleri risk tespiti yapılması amacı ile başvuruda bulunmazsa risk tespitini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediyeler tarafından yapılacaktır.

Risk tespiti yapıldıktan daha sonra risk tespiti raporuna karşı mal sahipleri 15 gün içinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde o Müdürlüğe, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne karşı itiraz edebilirler. Bu konuda bilirkişinin verdiği risk tespiti raporuna karşı yargı yoluna başvurulabilir. Bilirkişinin risk tespiti raporu kesinleşmesinden sonra bina sahiplerine binanın yıktırılması için 60 gün süre verilmektedir. Bu süre içinde bina yıktırılmazsa, yıkım kamu eliyle yapılmakta ve yıkım masrafları kat maliklerinden istenmektedir. Binanın yıkılması sonucunda binanın malikleri hisseleri oranında arsa hissedarları olur.

Taşınmazın değer tespiti için Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde o ilde bulunan müdürlükçe, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir. Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonunca tespit edilir. Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak tespit edilir.

Kentsel dönüşüm için yapılacak sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi ve diğer birtakım ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.