2017’nin başından günümüze kadar gayrimenkul sektöründe hem Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın (ÇŞB) hem de Bakanlar Kurulu’nun teşvikleri ile pek çok olumlu düzenlemenin getirildiğini görmekteyiz. Bu yazımızda bu yeniliklerin neler olduğunu ve sektöre etkilerini irdelemek istedik.

1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Yürürlük 1 Ekim 2017)

Tüm gayrimenkul sektörü oyuncularının heyecanla beklediği ve mevcut Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ni yürürlükten kaldıracak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 3.7.2017 günü Resmi Gazete’de yayımlandı. Yeni yönetmelik hakkında en çok merak edilen husus, geliştiricilere meşhur “Haziran Yönetmeliği”nden yararlanma hakkı veren düzenlemenin devam edip etmeyeceğiydi. Yeni yönetmelik 1.10.2017 tarihine kadar aynı düzenlemeyi devam ettiriyor. Buna göre 22.5.2014 tarihinden önce yapı ruhsatı almaya yönelik olarak işlemlere başlayan ve 3.07.2017 tarihinden önce ya da sonra yapı ruhsatı başvurusu yapıp, 1.10.2017 tarihine kadar yapı ruhsatı alanlar “Haziran Yönetmeliği”nden yararlanabilecekler.

Yeni yönetmelik ile emsal hesabı konusunda önemli değişiklikler getirildi. Buna göre, emsal dışı alanlar “parselin toplam emsale esas alanının %30’unu” aşamayacak. Ancak tüm emsal dışı alanlar bu sınıra tabi değil. Örneğin; (i) konut kullanımlı bağımsız bölüm net alanının %10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm net alanının %50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler, (ii) bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve sair tamamen gömülü ortak alanlar, (iii) zorunlu otopark alanlarının iki katı bu sınırlamaya tabi olmayacak.

Özellikle kat bahçelerinin artık binanın en az bir dış cephesi ile irtibatlı ve açık olması ve en az iki kat yüksekliğinde olması zorunluluğu sektörde seslerin yükselmesine ve eleştirilere neden oldu. Sosyal tesis alanlarının sadece 500 m²’si emsal dışı sayılacak. Balkonların en az bir cephesinin açık olması gerekli. Zemin teraslar yapının en fazla iki tarafını çevreleyecek. Bu düzenlemeler de sektörden eleştiri aldı.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği uyarınca büyükşehir belediyelerinin çıkardığı imar yönetmelikleri uygulanmıyordu. Yeniden belediyelere yönetmelik yapma yetkisi veren yeni yönetmeliğin getirdiği bir düzenleme de stüdyo daire yasağı. Buna göre artık geliştiriciler en küçük 1+1 daire inşa edebilecek.

 2. Taslak Otopark Yönetmeliği (Yürürlük 1 Ocak 2018)

Yeni imar yönetmeliği ile paralel olarak otopark yönetmeliği taslağı üzerinde de çalışmalar yapıldı. Binaların otopark ihtiyacını, otopark yapımının esaslarını düzenleyen ve 1993’te yürürlüğe giren Otopark Yönetmeliği, aradan geçen 24 sene sonunda günümüz ihtiyaçlarına bazı noktalarda cevap verememekteydi. Bu sebeple ÇŞB, taslak bir otopark yönetmeliği hazırladı ve Ağustos ayında taslağı ilgililerin görüşüne sundu. Yürürlükteki yönetmelik uyarınca her üç daire için bir otopark yeri ayrılması gerekirken taslak yönetmelik uyarınca her daire için bir otopark yeri ayrılması gerekecek. Yürürlükteki yönetmelik ticari amaçlı yapı ve büroları fonksiyonlarına göre detaylandırmadan her 50 m² emsal için bir otopark yeri ayrılmasını öngörmekte. Fonksiyon detaylandırılması ise büyükşehir belediyeleri tarafından çıkarılan otopark yönetmeliklerinde yapılacak. Taslak yönetmelik ise fonksiyon detaylandırması da yapıp dükkân, mağaza, bankalar için 30 m², market, süpermarket, AVM için 20 m² emsal için bir otopark yeri ayrılmasını düzenliyor. Şehir merkezindeki trafiği azaltma amaçlı şehir merkezi dışında, ana toplu taşıma istasyonu, durak ya da aktarma noktalarına en çok 500 m mesafede “park et-devam et” otoparkları kurulacak.

3. Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) Yatırım Teşvikleri (Yürürlük 1 Temmuz 2017)

7033 sayılı Sanayinin Geliştirilmesi ve Üretimin Desteklenmesi Amacıyla Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile yatırımcılara belirli kolaylıklar sağlanması ve teşvik getirilmesi düzenlendi. Buna göre, OSB’ler, serbest bölgeler, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde bulunan arsaların tahsisine ilişkin olarak düzenlenen sözleşmeler ve taahhütnameler damga vergisinden muaf olacak. Bununla paralel, sanayi sitelerinde arsalara ilişkin tahsis nedeniyle tapuda şerh gerektiren işlemler, bu arsalar ve üzerlerine inşa edilen binaların tahsis edilene devir ve tescili işlemleri ve cins değişikliği işlemleri harçtan muaf olacak. Son olarak, OSB’ler ve serbest bölgelerde bulunan binalar için tanınan geçici muafiyetin sürekli hale getirildi. Endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve sanayi sitelerinde yer alan binalar da emlak vergisinden muaf olacak.

Aynı kanun kapsamında, OSB alanlarını içeren imar planlarının askı ve itiraz süresi bir aydan bir haftaya indirildi. OSB arazisi içinde faaliyet gösteren katılımcıların olası imar planı ve parselasyon değişiklik taleplerinin OSB tarafından üç ay içinde karara bağlanmadığı hallerde ise katılımcıların doğrudan Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’na başvuru hakkı bulunuyor. Ek olarak, OSB’ler Sermaye Piyasası Kanunu’nda düzenlenen şartlara tabi olmak üzere GYO kurabilecekler.

4. Yabancıların ve Gurbetçilerin Taşınmaz Ediminde KDV İstisnası (Yürürlük: Değişken)

Piyasada adı Torba Yasa olarak geçen 6824 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yabancıların belirli şartlarda Türkiye’de taşınmaz edinmesi durumunda KDV istisnası olacak. Kısaca bahsedersek, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri KDV’den istisna olacaktır. Bu düzenleme ile, yabancılara 1.000.000 ABD Doları gayrimenkul yatırımı yapmaları halinde vatandaşlık hakkı tanıyan düzenleme ile birlikte uygulanabilecek. İki düzenlemenin de kalıcı yatırım ve döviz girişi sağlanması boyutuyla ekonomiye önemli katkısı olması bekleniyor.

5. Konut Satışlarında Damga Vergisi Muafiyeti ve KDV İndirimi (Yürürlük: 3 Şubat 2017)

Konut sektöründe geliştiricilerin yaşadığı sıkıntıları ortadan kaldırmak adına, 3.2.2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile vergiler açısından belirli kolaylıklar getirildi. Kararda getirilen kolaylıklar KDV ve damga vergisine dair. Buna göre, resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranı %0’a indirildi.

Aynı karar ile, daha önce konut teslimi için getirilen KDV indirimi uygulaması uzatıldı ve %18 KDV’ye tabi konut teslimleri 30.9.2017 tarihine kadar %8 olarak uygulanacak. Bu tarihten sonra ise büyükşehir belediyesinin sınırları içerisindeki net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların tesliminde KDV, yapı ruhsatı 1.1.2013 – 31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut projeleri için arsa birim metrekare vergi değeri, (i) 0-500 TL arasında olanlar için %1, (ii) 500-1000 TL arası olanlar için %8 ve (iii) 1000 TL üstü için %18 oranında uygulanacak. Yine, yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden sonra alınan konut projeleri için arsa birim metrekare vergi değeri, (i) 0-1000 TL arasında olanlar için %1, (ii) 1000 -2000 TL arası olanlar için %8 ve (iii) 2000 TL üstü için %18 oranında uygulanacak. Ancak bu düzenleme kentsel dönüşüm çerçevesinde geliştirilmeyen konutlar için geçerli olup kentsel dönüşüm sonucu inşa edilen net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların KDV oranı halen %1’dir.

Bu teşviklere ek olarak 15.2.2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan KDV tebliği uyarınca 150 m²’den küçük konutların yapımında kullanılan kombi, cam balkon, duş teknesi, duşakabin, mutfak dolabı, batarya gibi ürünlerin KDV oranı, üreticiye daha sonra iade edilmek üzere %18’den %1’e düşürüldü.

Umarız bu gelişmeler gayrimenkul piyasasını 2017 sonlarında ve 2018 yılında daha da hareketlendirir.