1.Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Nedir?

Arsa payı, bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarını ifade etmektedir. Özellikle büyük metropollerde, ticari ve turizm kazancının yüksek ya da şehirlerde toprağın az ve değerli olması nedeniyle aynı binadan daire şeklinde bağımsız bölüm veya işyeri olan birden çok kişi bir araya gelerek bir arsa üzerinde ortak olarak gayrimenkul sahibi olmaktadırlar. Bazen de ortak alınan bir arsa üzerine bina yapılmaktadır. Arsa üzerindeki ortaklık binanın yapımı sonrasında da bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları üzerinden devam etmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda arsa payları malikler tarafından alınacak kararlarda 2/3 oyçokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenle arsa payının doğru tespit edilerek bağımsız bölümlerin tahsis edilmesi önemlidir. Çünkü arsa payı oranı maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Arsa Payı, mevcut Anayasa’nın 35. maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1/1. maddede güvence altına alınan mülkiyet hakkı kapsamındadır. Bu nedenle mülkiyet hakkının bir yansıması olan arsa paylarının o binada mülkleri olanlar açısından doğru tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir. Binada bulunan maliklerden biri arsa payının hatalı belirlendiğini düşünerek; arsa payının düzeltilmesini isteyebilir.

Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı KMK) 3’üncü ve de 44’üncü maddesidir. Esas olarak arsa payı değiştirilmesi (ya da düzeltilmesi) 3’üncü madde çerçevesinde yapılmaktadır. Söz konusu madde; “(1) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (2) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (3) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

2.Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlanmıştır. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise, kat mülkiyeti ve kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı belirtilmiştir. Böylece arsa payının belirlenmesinde iki temel esas kabul edilmiştir. Birincisi arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisi arsa paylarının projede gösterilmesi zorunluluğu.

634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun (5711 sayılı Kanun) ile değişikliğe uğramıştır.[3] Söz konusu değişiklikten önce, kat mülkiyetine konu olacak ana yapının bağımsız bölümlerine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payı özgülenmesi öngörülmüştü.[4] 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten önce bağımsız bölümlerin arsa paylarının saptanmasında mülkiyet sahibi kişilerin kişisel beyanları yeterli görülmekteydi.[5] Ancak değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesinde, ana taşınmazın onaylı (mimari) projesinin ve arsa paylarının bağımsız bölümlerin her birinin konumu ve yüzölçümüne göre hesaplanan değerinin esas alınması esası getirilmiştir.[6] Bu sebeple arsa payının, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğe göre objektif bir şekilde tespit edilmesi gereği ortaya çıkmıştır.[7] Arsa payı binanın mimari proje müellifi mimar tarafından belirlenecektir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması aşamasında, arsa payları bu tarihler itibariyle proje müellifi mimar tarafından hesaplanacaktır. Söz konusu değişiklik ile ve arsa payı hesaplamasının konusunda uzman olan mimar tarafından yapılmasının amacı arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız bir biçimde saptamalarına engel olmaktır.[8] Bu durum 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde değişiklik yapan 5711 sayılı Kanunun gerekçesinde de “bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi…” düzenlemesi ile açıkça görülmektedir.

3.Arsa Payı Düzeltilmesi Dava Unsurları Nelerdir?

Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında yasanın aradığı denklik kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmemiş olabileceği gibi, sonradan ilave edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla de pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilir. Bütün bu hallerde “denkleştirme” veya “arsa paylarının düzeltilmesi” davaları açılacaktır.

Mimari projesine göre ortak yer olması gereken bir yere her nasılsa pay ayrılmış ve tapuda paydaşlardan biri adına bağımsız bölüm olarak kaydedilmiş olduğu takdirde de iptal davası açılabilecektir.

Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa payının oranı) varlığının tespiti talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus davanın açılması için korunmaya değer bir güncel yararın bulunması gerektiğidir.

Binanın yıkılması ya da tamamen harap olması durumunda kat mülkiyeti veya kat irtifakının sona ereceği, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun “Anayapının Harap Olması” başlıklı 47/1. maddesindeki düzenleme ile hüküm altına alınmıştır. İlgili madde metni aşağıdadır;

“II – Anayapının harap olması: Madde 47/1 :Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.”

4.Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Taraflar

Davacı

634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki, kat irtifakı sahibi veya onların kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa paylarının düzenlenmesi talebi doğrudan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olduğundan, dava açma hakkı sadece kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır. Bu sebeple ana taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişilerin de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma hakları mevcut olacaktır.

Davalı

Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı, binada bulunan diğer tüm kat maliki veya kat irtifakı sahipleridir. Bu tür bir davada, davacı olmayan tüm kat maliklerinin ya da kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bir diğer anlatımla, dava sonucu arsa payının düzeltilmesine karar verilir ise, düzeltme sebebi ile sadece bir bağımsız bölümün değil, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ve değişikliklerin tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, davacı dışında kalan tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi veya davada taraf olmaları gerekir.

 5.Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer anlatımla, arsa payının düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme sulh mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

6.Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilecektir.

7.Arsa Payı Düzeltilmesi Talebi

Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesinin zorunlu şartı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerlerinin kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte, gerçek değerleri ile orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır.